早在 9 月，在查看各種領先的租賃市場指標時，我們報告說“曼哈頓公寓租金在炎熱的夏季後終於“平穩””，正如我們在“全國租金下降兩年來第一次。” 隨著租金在 8 月達到頂峰，兩個月後租金下降加速，正如我們在“經濟崩潰時創下歷史最大跌幅”中所討論的那樣，順便說一下，我們在最新的 FOMC 會議後幾個小時寫了一些東西，當時美聯儲主席杰羅姆鮑威爾顯然還沒有從他 11 月的 FOMC 新聞稿中引用了以下兩段話，得到了租金備忘錄：
鮑威爾：租金通脹放緩的點還很遙遠
鮑威爾：在某個時候你會看到租金下降
快進到今天，不僅是鮑威爾，美聯儲的每個人都應該充分意識到租金已經下滑了將近半年，因為正如鮑威爾最喜歡的《華爾街日報》喉舌今天所寫的那樣， “截至 1 月的過去六個月中，美國每個主要大都市的公寓租金均出現下降，這一趨勢有望繼續，因為今年將迎來近四十年來最大的新公寓交付量” 而租戶現在已經用盡了他們可以用來支付租金的收入。
引用我們最喜歡的實時租賃市場指標，列出網站 Apartment List，我們在 2021 年 9 月撰寫“租金惡性通貨膨脹看起來像什麼：價格飆升”時使用了該網站的數據。 競賽。 絕望”來解釋為什麼租金遠高於 CPI 報告，以及為什麼普遍的集體思維共識“暫時性通貨膨脹”是完全錯誤的，《華爾街日報》報導 Nick Timiraos 寫道，1 月份新租約的租戶支付的租金中位數比 3.5% 低他們本來會在去年八月支付…
……”根據同樣的估計，這是五年來租金在六個月內每月都下降的第一次。”
意識到我們的讀者 – 如果 不是 美聯儲 – 很久以前就知道，即要準確了解公寓租賃市場的租金和拐點，人們需要不看 CPI 的所有者等價租金數據，該數據延遲了大約 12 個月，Timiraos 說其他四個市場住房數據公司的措施還顯示，與上個月相比，1 月份的新租賃租金要么下降，要么持平，延續了夏末開始的連續月租下降趨勢。
這可以在這張高盛圖表中看到，該圖表使用了 CoStar 的主要數據，該圖表還顯示租金在 8 月達到頂峰，此後一直在下降，即使他們顯然還有很長的路要走才能回到 covid 前的水平。
租賃市場疲軟之前，公寓和房屋租賃行業因大流行病而出現前所未有的運行。 在 2020 年底推出 Covid-19 疫苗後的幾個月裡，被壓抑的住房需求激增，尋找公寓的人數激增使租金在兩年內上漲了 25%。
但現在新冠刺激政策早已過時，最近的租金下降表明許多租戶已經用光了他們收入中可以用來支付租金的部分，而裁員的幽靈給一些人帶來了新的擔憂。 其他與家人或朋友同住的潛在租房者，仍然因價格仍然高得超出他們的預算而望而卻步。
雖然租金出現季節性停滯是正常的，但 Timiraos 警告說，根據 CoStar 的預測，市場面臨供應“壓榨”形式的重大逆風，即 自 1986 年以來最大的新供應交付量： 隨著開發商尋求從租戶支付的高租金中獲利，今年將有近 50 萬套新公寓投入使用。 事實上，正如周末所討論的那樣，無數租房者面臨幾代人以來最負擔不起的住房市場……
……由於更高的抵押貸款利率和陡峭的價格而無法購買房屋，因此租金需求量很大。
當然，租金並不孤單，而且隨著近期房屋銷售價格的大幅下跌，租金也有所回落，根據 Case-Shiller 的數據，6 月至 11 月房屋銷售價格下跌了 3.6%。 飆升的抵押貸款利率和疲軟的買家需求一直在拖累房價，儘管今年一段時間較低的利率引發了買家興趣的上升。 具有諷刺意味的是，買房越是負擔不起，租房的需求就越大……至少在幾個月前達到某種臨界點之前是這樣。
好消息是，由於拖延了很長時間，即將到來的新公寓供應浪潮——尤其是在房屋庫存仍然異常低的地方——對房屋賣家有利的地方——將為租房者提供更多選擇，這不僅讓房東更難以 2022 年初的速度提高租金，當時租金增長率接近 20%，但迫使許多人直接削減租金。
事實上，新租賃的供應已經產生了影響：根據軟件公司 RealPage 的說法， 1 月份續租的公寓租戶比例下降至 52%，為 2018 年以來該月的最低水平; 數據表明，一些租戶在其他建築物中找到了更好的交易。
“面臨續租的租戶突然有了更多的選擇，”RealPage 經濟學家傑伊帕森斯在一份報告中說。 他補充說，房東可能會開始降低續租租金，以防止租戶離開。
具有諷刺意味的是，就在 1 月份 CPI 籃子中滯後已久的住房成本部分與去年同期相比飆升 7.9% 時，租金要價正在下滑。 當然，正如我們很久以前指出的那樣，租金下降的影響往往領先於 CPI 所表達的內容多達 12 個月。 此外，正如我們最近討論的那樣，許多租房者正處於近期價格下跌之前簽署的租約之中。 這就是為什麼 CPI 中反映的租金成本上漲顯示年價格漲幅仍高於追踪新租約的市場指標的原因之一。
雖然租金已經連續五個月下降，但根據大多數數據來源，租金每年仍保持正增長； 即便如此，增長速度正在迅速放緩，如果在冬季之後繼續減速，將有助於拉低服務業通脹數據，其中住房成本是最大的組成部分。 根據大多數市場報告，與一年前相比，1 月份新租約的租金增幅在 2% 至 6% 之間，明顯低於 2022 年初的增長速度。隨著更多租約到期，分析師預計 CPI 數據將更好地反映新租賃的成本較低。
哪裡的租金降幅最大？
Timiraos 引用最新的公寓清單數據指出，自 8 月以來的幾個月裡，美國一些最大的都市區的新租賃租金下降幅度最大。 根據 Apartment List 的數據，西雅圖的租金下跌了 8%，而波士頓和拉斯維加斯的租金下跌了 6%。
西雅圖都會區 1 月份的租金中位數為 1,706 美元，而波士頓都會區為 1,879 美元。 其他採用不同樣本標準的租金測量顯示租金價格高得多，但價格變動的長期趨勢相似。
值得注意的是，Apartment List 追踪的 52 個最大的都市區在此期間都沒有出現租金正增長。 印第安納波利斯和邁阿密是表現最好的城市，租金僅下降了 1%。 從那裡開始一切都在走下坡路。
去年夏天之前也大幅上漲的單戶住宅租金現在也停滯不前。 根據數據提供商 Yardi Matrix 的數據，與 12 月份相比，1 月份全國房屋平均要價僅上漲 1 美元，達到 2,070 美元。
由於潛在租戶的需求疲軟，公寓空置率自去年秋天以來一直在上升，這確保了租金進一步下降。 上市網站 Zumper 最近的一份報告指出，與大流行早期相比，湧入 Zoomtowns 的人越來越少，這些社區因遠程工作人員的湧入而人口激增，例如博伊西、愛達荷州或鳳凰城。
當然，還有很大的下降空間：即使自去年夏天以來新租賃租金下降了 3.5%，許多城市的租金仍比大流行開始時高出 20% 或 30%。 根據一份公寓清單報告，亞利桑那州圖森、佛羅里達州坦帕和邁阿密都會區的租金均比 2020 年 3 月高出 35%。
Apartment List 的經濟學家克里斯·薩爾維亞蒂 (Chris Salviati) 表示：“與一年半前相比，租房者的處境仍然艱難。” 然而，如果美聯儲繼續加息並忽視普遍的經濟萎靡不振——拜登政府正在竭盡全力掩蓋這一點——租金應該會在短短幾個月內直線下降，但不要指望美聯儲會做出回應：一如既往美國中央銀行大約需要 6 到 9 個月的時間才能意識到這一點 總是 在曲線的後面。
